Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn 

Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là điều bất kỳ ai cũng cần nắm rõ khi đi thuê và cho thuê nhà để đảm bảo quyền lợi đôi bên. Trong bài viết này, cùng Condotel Việt Nam tìm hiểu các vấn đề mà hai bên cần phải thực hiện trước khi chấm hợp đồng thuê nhà nhé!

I. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có cần báo trước không?

Trong thời gian thuê nhà, mặc dù các bên không được chấm dứt hợp đồng cho thuê trước thời hạn nhưng vẫn có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:

• Bên thuê nhà: Nếu bên cho thuê nhà có các hành vi như không sửa nhà khi bị hư hỏng nặng, tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không thông báo trước… thì bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. 
• Bên cho thuê nhà: Người cho thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê nhà có các hành vi như: không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên, sử dụng nhà thuê không đúng mục đích hoặc tự ý đục phá, cơi nới và cải tạo nhà thuê, cho mượn hoặc cho thuê lại mà chưa được bên cho thuê đồng ý, làm mất trật tự và đã bị lập biên bản 3 lần mà không khắc phục…

Khi chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trước thời hạn vì bất kỳ lý do nào thì bên thuê và bên cho thuê đều cần đáp ứng thời gian báo trước theo đúng quy định tại khoản 4 điều 132 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác và nếu vi phạm quy định này và gây thiệt hại thì bên liên quan phải có trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. 

Tóm lại, nếu muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì cần đáp ứng những điều kiện sau:

• Thực hiện theo thỏa thuận nếu hai bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. 
• Phải thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường khi có thiệt hại xảy ra do chưa thông báo trước. 

II. Có cần trả lại tiền cọc khi hủy hợp đồng thuê nhà trước hạn không?

Hành vi đặt cọc khi thuê nhà không phải là hành vi bắt buộc mà đây chỉ là hành vi để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Đồng thời, theo khoản 2 điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc bị trừ vào tiền thuê nhà. 

Tuy nhiên, thực tế thì nhiều trường hợp tiền cọc sẽ bị người cho thuê giữ lại và chờ đến khi người thuê chấm dứt hợp đồng mới trả lại. 

Do đó, để xác định có cần trả lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không thì hai bên cần căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Một số trường hợp sau đây khiến tiền cọc có thể không được trả lại, như:

• Hai bên không thực hiện đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà. 
• Hai bên thỏa thuận sẽ không phạt cọc khi một trong hai chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. 
• Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay sau đó khi người thuê nhà chuyển vào ở trong nhà thuê. 
• Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, gây trở ngại khách quan… theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

Xem thêm: Dự án VEGA CITY NHA TRANG

III. Bồi thường thế nào nếu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?

Căn cứ vào quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở: nếu một trong hai bên vi phạm quy định về thời gian báo trước việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không gây ra thiệt hại thì vẫn phải bồi thường. 

Tuy nhiên, đầu tiên, hai bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường (tiền, hiện vật, thực hiện công việc) hoặc phương thức bồi thường (một lần hay nhiều lần). Nếu không thể thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu được bồi thường. 

Về mức độ bồi thường thiệt hại, có 2 loại thiệt hại như sau:

• Thiệt hại về tài sản: Lợi ích sẽ gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút và chi phí để khắc phục thiệt hại đó do thuê nhà bị đòi trước hạn. 
• Thiệt hại về sức khỏe: Thu nhập thực tế bị mất, giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn của bên cho thuê. Trong trường hợp không xác định được thì có thể tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại. 

Bài viết trên đây đã tổng hợp, giải đáp toàn bộ trách nhiệm của các bên khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. Nếu bạn có thắc mắc nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ đến website condotelvietnam.com.vn hoặc hotline 0949 893 893 để được tư vấn, hỗ trợ nhanh chóng.